Formas de invertir en Bienes Raíces: Directa vs. Indirecta

En los últimos años las formas de invertir en bienes raíces ha tomado gran importancia al ser el foco de muchos inversionistas que buscan proteger su capital frente a la inflación mundial.

El mercado inmobiliario se ha vuelto muy atractivo gracias a que la garantía del retorno de inversión es casi segura por las fluctuaciones de la bolsa.

Existen dos formas de invertir en bienes raíces: directa o indirectamente. Ambas representan opciones válidas a la hora de formar parte de este mercado y que, según las necesidades de cada inversor se acoplan a la que mejor se adapte.

¿Qué es la Inversión Directa y cuáles son sus ventajas?

La Inversión Directa es aquella en la cual el individuo tiene la potestad de elegir el tipo de propiedad que desee, ya sea comercial, vivienda, pública, entre otros, con el fin de adquirir una rentabilidad fija por medio del alquiler de la misma o simplemente revenderla en un precio más elevado.

Las ventajas de este tipo de inversión son:

1. El inversor tiene la capacidad de escoger el tipo de inmueble.
2. Posee el control y la administración de la propiedad.
3. No asumirá costos por manejo de recursos.

Sin embargo, las desventajas son varias:

1. En el caso de que el inversionista no tenga el tiempo suficiente para administrar la propiedad, tendrá que acudir a un administrador y esto generará que su rentabilidad sea menor. Consulta ¿Cúales son las rentabilidades al construir en Venezuela?
2. Aumentan los riesgos a la hora de invertir en una propiedad, ya que sino cuenta con los recursos de investigación necesaria puede adquirir un inmueble no rentable.

Si la inversión está enfocada en la apreciación del valor del inmueble, hay que destacar el mercado inmobiliario tiene una característica de iliquidez, es decir se corre el riesgo de no poder vender en el tiempo que estimamos.

¿Qué es la Inversión Indirecta y cuáles son sus ventajas?

En este caso el inversor requiere de menos compromisos y responsabilidades, el riesgo es mucho menor con respecto a la Directa ya que se convierte en una letra que protege tu inversión, los costos son menores y finalmente los niveles de liquidez son mayores. 

La Inversión Indirecta suceden gracias a la existencia de mediadores que se encargan de proteger la capital del inversor, brindándole seguridad con su experiencia en el mercado y garantizando una rentabilidad.

Existen dos formas de hacerlo: REIT o Fibras.

El REIT o lo que significan sus siglas Real Estate Investment Trust, son los fondos de valores inmobiliarios que cotizan en la bolsa de valores. Operan invirtiendo en el mercado de inmobiliario a través de la adquisición de bienes activos que ponen en alquiler para obtener la rentabilidad esperada y finalmente dividirla entre sus inversores. Este sistema fue creado en EEUU en los años 60 y muchos países lo han adoptado en la actualidad.

Se creó con la finalidad de darle la oportunidad a los pequeños inversores de ingresar en el mercado de valores. Generalmente se unen varios inversionistas y logran a acceder a grandes escalas  de inversión. 

Los REIT´s tienen beneficios fiscales que no se tienen en la Inversión Directa, es decir, los pagos de impuestos se harán una vez obtengas tu porcentaje de retorno y el REIT no tiene que pagar impuestos corporativos. Por esto, los costos serán menores.

¿Cómo funciona un REIT?

Los fondos de valores funcionan de manera progresiva. Desde la adquisición del terreno para el desarrollo del proyecto, la construcción del mismo y la posterior administración del alquiler una vez culminado el activo inmueble. 

La repartición a sus inversores será de acuerdo al monto con el que éstos ingresaron al proyecto. Es por ello que una de sus principales ventajas es que brinda la oportunidad de iniciar con el monto que se tenga disponible y tener una rentabilidad de acuerdo a ella. Gracias a esto existen inversores mayoritarios y minoritarios. 

Sin embargo, a la hora de negociar estas acciones, se hacen con descuentos a su valor neto lo que le imposibilita al inversor representar el valor total de un activo del fondo. 

Los REIT´s están regulados por el estado, exigiendoles ciertos requisitos de acuerdo a su funcionamiento:

• El 75% de sus ingresos deben provenir de alquileres.
• Deben distribuir el 90% de sus ganancias entre sus inversores o accionistas.
• El límite del apalancamiento (endeudarse para financiar un proyecto) es menor a 50%.
• Control de los accionistas: Los 5 mayores inversores de un proyecto no pueden poseer el 50% del total de las acciones. El mínimo de accionistas debe ser 100.

Esta regulación implementada por el Gobierno de Estados Unidos ha sido modelo para los demas paises, tal es el caso de Hong Kong, Australia, Japón, Reino Unido, Francia, Alemania, entre otros, quienes han implementado los REIT a su sistema.

En relación a las FIBRAS operan de manera similar, a diferencia que utilizan un Fideicomiso, el cual es un acto jurídico en donde los inversionistas colocan su dinero, de manera que el fondo o fibra le garantice una rentabilidad a la hora de invertirlo en el mercado inmobiliario. 

Otra diferencia clave es que no alquilan sus bienes inmuebles, sino que los venden una vez culminado el proyecto para luego repartir entre sus inversores la rentabilidad garantizada al inicio.

Ahora bien, si las dos representan opciones eficaces a la hora de invertir en un activo. ¿Cuál es mejor?

Esta pregunta es subjetiva ya que va depender de la necesidad y de lo que busca cada inversor:

Los factores tiempo, riesgo, aspectos fiscales, liquidez esperada y conocimiento del mercado inmobiliario son claves para tomar la decisión más adecuada.

Cabe destacar que esta comparación va a depender del mercado al que se ingresó, del sondo elegido, del capital invertido y del país en el que se hizo la inversión. Según el perfil de inversor se tomará la decisión sobre la forma de invertir en bienes raíces de acuerdo a las necesidades individuales o colectivas. 

Lee también: CUÁLES SON LAS RENTABILIDADES DE LOS FONDOS DE INVERSION