Una mantra de la comunicación es que los ciudadanos informados deciden mejor. En Venezuela, acostumbrados a tener un limitado acceso a la información del mercado, la sociedad suele tener una opinión muy especulativa de cómo se comporta el precio de los bienes en el país.
La realidad es que, tras 7 años de recesión económica y una caída estipulada de más de 70% promedio de las consultoras seguidas por la firma, el mercado inmobiliario en Venezuela, específicamente en la ciudad de Caracas, experimentó una baja importante.
Sin embargo, existe una reciente percepción de reformas que en buena medida ayudaron a recuperar el sector inmobiliario.
Gracias a esta necesidad de información y el tímido repunte de este mercado, hemos estado trabajando los últimos meses en un Índice Inmobiliario DHET con el fin de mostrar cómo ha evolucionado y cuál es el precio del m2 en Caracas.
¿Qué datos se tomaron como muestra?
Se inició su confección a través de la muestra de datos en tres municipios de Caracas de clase media-alta en los que se desarrolla infraestructura moderna. En dichos municipios se tomó las siguientes zonas específicas:
Municipio Chacao
Altamira
Campo Alegre
La Castellan
Municipio Baruta
Valle Arriba
Las Mercedes
Cumbres de Curumo
Municipio El Hatillo
Los Naranjos
La Lagunita
Alto Hatillo
- El estudio se realizó desde el 2010 hasta principios del 2020.
- Se tomó en cuenta todos los factores que han perjudicado el mercado inmobiliario: político, económico y social.
- Los precios cayeron a mínimos en 2018 y la primera parte de 2019. Sin embargo, a finales de 2019 se ve una recuperación importante, producto de las reformas económicas que generaron dinamismo en el mercado y una apreciación del tipo de cambio real.
Conclusiones
➖
Las caídas en las ventas de inmuebles a partir del 2014 han sido muy pronunciadas:
A pesar de que la crisis ya venía desarrollándose desde años anteriores, el 2013 cerró con la inflación más alta del mundo según cifras oficiales del Banco Central de Venezuela (BCV). A raíz de esto se generaron protestas en todo el territorio con apoyo de todos los gremios durante varios meses consecutivos, acentuándose la crisis y produciendo un impacto directo en el sector inmobiliario.
El cierre de acuerdos inmobiliarios y la caída de precios fue de 76% en el periodo 2017-2018:
Según el Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los refugiados (ACNUR) el éxodo de los venezolanos es el más grande en la historia reciente de la región. Para el 2020 cerca de 6 millones de venezolanos, con un importante grupo de clase media-alta y alta, habían emigrado del país. Esto ocasionó que la oferta en las zonas estudiadas fuera mayor que la demanda y por lo tanto los precios cayeron significativamente.
La caída ha sido aún más pronunciada en zonas de clases altas:
Como consecuencia del mismo éxodo, ha incrementado la fuga de talentos por falta de oportunidades e inseguridad, lo que a su vez genera un impacto directo en las zonas inmobiliarias de la clase alta.
➕
Desde el 2do semestre del 2019 hay una recuperación de 20% en las operaciones pactadas con respecto al periodo del 2017, 2018 y 1er semestre del 2019:
En el segundo semestre de 2019 se empezaron a ver tímidas aperturas. Como consecuencias la economía tuvo una pequeña estabilización y el mercado inmobiliario dio los primeros síntomas de una recuperación de precios. Este apunte rápido de 20% es la prueba de ello.
La recuperación de precios interanual 2018-2019 vs. Interanual 2019-2020 es de 34%:
A raíz del repunte en el segundo semestre del 2019 y de la frágil recuperación que se vio los primeros meses del 2020.
¿Cuál es el precio del m2 en Caracas?
Gracias a las aperturas, la sociedad venezolana empezó a realizar sus transacciones en moneda extranjera. Según el Director de Ecoanalítica, Asdrúbal Oliveros, actualmente 64% de los pagos en promedio se hacen con una moneda diferente al Bolívar.
Como consecuencia el precio del m2 en la ciudad de Caracas aumentó y se ubica en promedio de USD 1200 para el cierre del mes de abril del 2020
¿Cuál es el fin del Índice Inmobiliario DHET?
La finalidad de realizar el Índice más allá de brindar la información, es observar el comportamiento del mercado inmobiliario. Por esta razón se estima hacerlo con una regularidad de 3 meses y así facilitar la toma de decisiones y acciones a tomar de la sociedad venezolana. Sin embargo, la llegada de la pandemia al territorio venezolano nos ha imposibilitado la actualización.
Sin embargo, hay que destacar que para lograr una verdadera alza en los precios del mercado inmobiliario es necesario:
- Consenso político que dé espacio a reformas económicas que beneficien a todos los mercados.
- Liberalización de la economía, sumergida en una contracción desde hace 7 años.
En este caso, el mercado inmobiliario sería el primer mercado en beneficiarse y en surgir, como se ha mencionado con anterioridad en otro artículo.
🛈
Es importante resaltar que estos resultados son previos al impacto de la pandemia, por lo que:
- Las dificultades generadas por el Covid-19 han impedido la actualización del índice como se tenía previsto.
- Su alcance real aún no es cuantificable.
- Se estima una contracción de la economía de alrededor de 35-40% para el cierre del año según el Fondo Monetario Internacional
- Como consecuencia de lo anterior, se espera un retroceso significativo en los indicadores que venían progresando entre finales de 2019 y principios de 2020.
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