Construir en Venezuela representa un reto hoy en día, sin embargo aún con todas las dificultades The Economist Group calificó a Caracas, capital de Venezuela, como una de las ciudades más económicas del mundo, lo que representa una oportunidad de inversión.
¿Cuál es el ROI en una construcción?
Empecemos por definir el ROI, sus siglas en inglés: “Return on Invesment”, o bien Retorno sobre la Inversión. Sirve para medir y comparar el beneficio obtenido sobre la inversión realizada.
La fórmula para calcularlo es: ROI = [(Ingresos Generados – Inversión Realizada) ÷ Inversión Realizada] x 100.
Si ya conocemos la fórmula para calcular el ROI, toca analizar los factores involucrados en la construcción para determinar cuánto necesitamos invertir y cuánto podemos percibir por construir en Venezuela.
En primer lugar, hay que analizar el costo del metro cuadrado (“M2”) de construcción, o del mercado inmobiliario primario (mercado de construcción), que oscila entre $ 450 y los $ 650 por metro cuadrado. Esto depende también de los materiales que se utilicen para la obra. Cabe destacar que en estos precios no incluyen el proyecto de arquitectura ni los proyectos de ingeniería, pero es importante considerarlos porque de ellos también depende de nuestro retorno sobre la inversión.
Una vez que se conoce el rango de precio del metro cuadrado de construcción podemos desglosar los otros costos asociados como, por ejemplo: el costo del proyecto para lograr edificar y el costo del terreno donde se ejecutará la obra.
El primer paso es realizar un Anteproyecto de Arquitectura, que contiene un conjunto de planos o maquetas que explican gráficamente el diseño de las plantas, cortes y elevaciones de la propiedad a construir.
Una vez listo el Anteproyecto, sigue el Proyecto de Obra, que involucra las distintas áreas de ingeniería para realizar los cálculos pertinentes que lograran la viabilidad de la obra.
Posteriormente, correspondencia la permisología del Proyecto, es lo que nos permite construir de manera legal, atendiendo a los lineamientos urbanos de la ciudad o estado donde se encuentra el terreno, para que el Municipio o la autoridad competente apruebe la ejecución de nuestra construcción.
¿Cuánto cuesta un proyecto?
Llevado a cabo por una empresa con trayectoria en el sector construcción, un proyecto tiene un costo aproximado entre unos $ 12 y $ 15 por metro cuadrado. Sin embargo está sujeto a la complejidad del mismo y de lo que requiera el cliente. Un factor a considerar es el tiempo de entrega del Proyecto; Ejemplo: Un proyecto para una obra de 2.000 M2 puede tomar alrededor de dos (2) meses de trabajo.
Ya conocemos el precio del metro cuadrado de construcción y cuánto podría costar aproximadamente la elaboración del Proyecto, sin embargo: surge la interrogante de ¿cuánto cuesta el terreno donde se ejecutará la obra? , este número está sujeto a la zona que se escoja para construir, y es necesario para la estimación del ROI, así como para determinar la inversión que realizaríamos para construir en Venezuela.
¿Cuánto cuesta un terreno y dónde lo compro?
Ahora bien, estando al tanto de que el precio de terrenos varía según la zona donde se encuentra ubicado, a continuación, un ejemplo de 3 zonas distintas de la ciudad de Caracas.
Lomas del Club Hípico : $ 300 por metro cuadrado (Zona Residencial)
Las Mercedes : $ 2,000 por metro cuadrado (Zona Comercial)
Chuao : $ 600 por metro cuadrado (Zona Comercial)
Recomendamos que a la hora de invertir en construcción, se escojan ubicaciones para ejecutar la obra en aquellas donde impere un entorno económico con buenos ingresos, para evitar que, de suceder una depresión en el mercado inmobiliario, los precios no caigan fuertemente.
Tenemos toda la información necesaria para saber cuánto puede costar una casa, un edificio o cualquier tipo de propiedad, pero ¿cuál es el precio de venta? Así como el costo del terreno depende de la zona en el cual lo adquiramos, el precio de venta también está sujeto a la zona.
¿En cuánto se puede vender la propiedad que construí?
Es importante llevar a cabo un estudio de mercado en bienes raíces, para conocer el precio de M2 promedio de venta. A continuación, un ejemplo con las mismas 3 zonas señaladas anteriormente, pero con el precio de venta final.
Lomas del Club Hípico : $ 1.900 por metro cuadrado (Zona Residencial)
Las Mercedes : $ 3.500 por metro cuadrado (Zona Comercial)
Chuao : $ 1,800 por metro cuadrado (Zona Comercial)
Todos estos precios son referenciales, y diversos factores pueden hacerlos variar. Desde finales del año 2019, el panorama económico ha demostrado el inicio de una recuperación en virtud de la apertura económica, y ello se ha evidenciado en los precios del mercado inmobiliario, sin embargo: los precios actuales sirven de guía para determinar el ROI.
Ahora bien, teniendo los datos necesarios para completar nuestra ecuación del ROI, a continuación haremos el ejercicio con las 3 zonas presentadas en este artículo.
ROI EN LOMAS DEL CLUB HIPICO
Tomemos en cuenta que queremos construir en Venezuela un edificio de tipo vivienda multifamiliar.
El terreno mide 2.450M2, y el proyecto de construcción para la edificación nos da unos 6.600M2 (28 apartamentos de 112M2 cada uno)
Inversión = Terreno + Proyecto + Construcción
Inversión = 2.400M2 x $ 300 + 6.600M2 x $ 12 + 6.600M2 x $ 450
Inversión = $ 3.769.000
Ingresos = 28 Apartamentos x 112M2 x Precio de Venta M2
Ingresos = 112M2 x 28 Apartamentos x $ 1.900
Ingresos = $ 5.958.400
ROI = ($ 5.958.400 – $ 3.769.000) / $ 3.769.000 x 100
ROI = $ 2.189.400 / $ 3.769.000 x 100
ROI = 58,08%
El retorno sobre la inversión (ROI) en construcción en Lomas del Club Hípico es de 58,08% si tomamos en cuenta los datos planteados. Este retorno se puede obtener en un período de treinta (30) meses aproximadamente.
ROI EN LAS MERCEDES
Si se busca construir un edificio de oficinas en la avenida Rio De Janeiro de Las Mercedes; el terreno posee 2.500 M2 y el proyecto de construcción arroja 9.500 M2, donde se estima que hay 7.500 M2 vendibles entre oficinas y locales comerciales.
Inversión = Terreno + Proyecto + Construcción
Inversión = 2.500M2 x $ 2.500 + 9.500M2 x $ 15 + 9.500M2 x $ 600
Inversión = $ 12.092.500
Ingresos = Metros Vendibles x Precio del Metro Cuadrado
Ingresos = 7.500M2 x $ 3.500
Ingresos = $ 26.250.000
ROI = ($ 26.250.000 – $ 12.092.500) / $ 12.092.500 x 100
ROI = $ 14.157.500 / $ 12.092.500 X 100
ROI = 117,07%
El retorno a la hora de invertir en un edificio de oficinas de lujo en Las Mercedes es de 117,07%, basado en los datos suministrados. Este alto retorno es evidencia del por qué actualmente en esta zona se construyen alrededor de 20 edificios con un promedio de 7.500M2 vendibles cada uno. Para apreciar este retorno de la inversión, se pueden estimar unos treinta y seis (36) meses.
ROI EN CHUAO
Pensemos que queremos construir una Casa que también podría funcionar, si se quiere, como establecimiento comercial. El terreno mide 800 M2, y el proyecto de construcción de la casa es de 800 M2, donde toda la construcción es vendible.
Inversión = Terreno + Proyecto + Construcción
Inversión = 800M2 x $ 600 + 800M2 x $ 13 + 800M2 x $ 500
Inversión = $ 890.400
Ingresos = Metros Vendibles x Precio de Venta del M2
Ingresos = 800M2 x $ 1.800
Ingresos = $ 1.440.000
ROI = ($ 1.440,00 – $ 890.400) / $ 890.400 x 100
ROI = $ 549.600 / $ 890.400 x 100
ROI = 61,72%
Gracias a estos datos podemos saber que retorno a la hora de invertir en una casa con posible uso comercial en Chuao es de 61,72%. El periodo para obtener dicho retorno es de aproximadamente veinticuatro (24) meses.
¿Es negocio construir en Venezuela?
No obstante la situación económica del país no se haya recuperado por completo, la inversión en construcción muestra un positivo retorno en un período conveniente, ya modo de comparación podemos señalar que los retornos que se pueden obtener superan a muchos mercados como por ejemplo a la bolsa de valores americana, en virtud de que si se coloca dinero en la NYSE (New York Stock Exchange) te rendirá un 12% anual en un fondo de buen nivel.
¿Cuáles son los riesgos que tengo a la hora de Invertir en construcción?
Existen varios factores que se pueden considerar como riesgosos a la hora de invertir en construcción si no son bien manejados o estudiados previamente.
Comencemos por evaluar la LIQUIDEZ. En el mercado de bienes raíces a diferencia del mercado de acciones, los inmuebles no son líquidos, y este es un riesgo que asumen los inversionistas de bienes raíces ya que puedan encontrarse con un mercado de poca profundidad y esto le generaría un atraso a la hora de vender la propiedad.
Con respecto a los fondos destinados a la ejecución de la obra, es de suma importancia que se encuentren seguros y no signifique un riesgo. Es necesario contar con una empresa de construcción con trayectoria, transparente, y de buena calidad en el trabajo. Entre los mecanismos para asegurar los fondos, se puede utilizar la figura del Fideicomiso, y así garantizar que el dinero se destine única y exclusivamente a la ejecución de la obra.
Si quieres obtener una cotización gratuita de tu proyecto de construcción, no dudes en contactarnos